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每经记者 刘颂辉每经编辑 陈梦妤
“一晃眼为本小区服务快5年，如我司能继续服务并续签合同，将成为免收物业费试点小区。”
近日，网传一份针对广西省柳州市新华庭小区全体业主的《物业服务续签函》，函件内容显示，若年底物业服务合同期满，公司能续签合同，将从2025年1月1日开始免缴物业费，同时减少的还有门面物业费。
12月6日，该物业公司总经理向《每日经济新闻》记者证实了函件内容的真实性，其表示，公司在柳州市内管理小区共22个，今年已有小区成功实行（免收物业费），后续其他小区也将逐一展开。
新华庭小区位于柳州市鱼峰区白云路附近，是一处建于1995年的老旧小区。据房天下，该项目有9幢住宅楼、共370户。
《物业服务续签函》的落款单位为柳州维美物业服务有限公司（以下简称维美物业），内容显示，公司于2020年12月入驻并服务管理新华庭小区，今年底物业服务合同期满。
维美物业在柳州市鱼峰区附近管理的项目还有华庭苑、屏山花苑二期、鸿泰名都、广西科技大学第二附属医院宿舍区、三柳大院等，另在柳南区和柳北区等区域管理服务小区十余处。
维美物业方面表示，若公司能与新华庭小区续签物业服务合同，这里将成为免收物业费的试点小区，从2025年1月1日开始免缴纳物业费，门面物业费由原来每平方米1元降为每平方米0.6元，请业主在今年12月26日前缴清物业费。
每经记者联系上维美物业总经理韦维，其介绍，公司旗下拥有22个项目的管理团队，管理经营模式正在向免收物业费转变，今年已经在长风路一棉小区实行过，以后将逐一实行免收物业费的经营模式。
维美物业管理的多是柳州市内老旧小区，小区户数在几百到上千户不等。韦维表示，感受到近两年小区居民生活收入能力有限，公司希望在能力范围内，让利给业主，给业主带来真正福利。今年以来，公司针对部分困难业主采取过免收物业费的方式，减轻大家经济负担，只是没有做过公示。
据天眼查，维美物业成立于2018年，位于广西壮族自治区柳州市，是一家以从事房地产业为主的企业，注册资本208万元。
物业公司不收费，服务质量是否会下降？公司靠什么来经营？韦维介绍，就三柳大院项目来说，免收物业费之后，会使公司减少100余万元收入。但是，公司对小区的服务内容不会改变，对质量水平不会放松，而且会有更高的要求和监督，比原来收取物业费时的管理更加谨慎。
“我们下面还有建筑公司、家政保洁公司、配送公司，以及农副产品等业务，未来会围绕小区开展各类业务，维持员工开支。”韦维表示。
小区免收物业费，在让业主们感到惊喜的同时，也在物业服务行业引发讨论。
中物智库高级研究员宋子谦在接受每经记者采访时表示，国内有过类似经营模式，但与柳州这个项目在本质上有很大不同。曾经提出“零物业费小区”概念的，是当年的物业上市第一股彩生活。彩生活的模式是业主在平台消费并获得积分，之后用积分冲抵物业费。但维美物业是直接免收全体业主的物业费，这种模式目前很少。
据昆明市物业管理行业协会秘书长唐晓林介绍，10年前有公司提出过向业主免收物业费，但实践中因为不够现实而没有实施。
对于上述物业公司这一做法，唐晓林提出了质疑，物业公司需要费用来支撑，而且主要费用就是来自业主所交的物业费，如果没有这个费用来源，员工的薪金、物业的维修、业主的服务均难保障，最终结果是企业减少服务项目，降低服务质量。
“免收物业费，从眼前来讲是业主受益，从长期来讲是业主受害。天下没有免费的午餐，免费的午餐背后一定要付出相应的代价。”唐晓林提醒道。
宋子谦也表示，免收物业费模式与物业企业带资进场一样，是物业行业低价竞争进入白热化阶段的主要表现之一。盲目的低价竞争，对业主、物业企业、物业行业都是一种伤害。免收物业费后，小区的公共收益或将会做出大幅让渡，物业公司通过停车费、广告费等公区收益维持经营。
而根据《民法典》规定，物业企业未经法定程序由小区业主表决通过，擅自从事共有部分经营活动，处分小区业主共有收益的，或将面临承担民事责任和行政处罚的法律风险。
“一般来说，公区收益应当主要用于补充专项维修资金，或者用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。如果大部分公区收益用于维持物业企业的经营，势必对小区未来公区的维修、更新、改造带来一定影响。”宋子谦建议，业主和物业企业应该把目光放长远一点，不要为了眼前利益而透支未来。同时，建议在政策方面加强对小区公区收益的监管，规范支取，公示公开。
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